Мужчина обратился за консультацией по вопросу регистрации права на земельный участок под жилым домом. Перечень документов в его ситуации невелик, консультация длилась недолго. Но при изучении документов регистратор обратила внимание гражданина на необходимость регистрации права собственности и на жилой дом. Было предложено 2 варианта регистрации права: по общему порядку, либо в упрощенном порядке (по «дачной амнистии»). Вместо конструктивного поведения с признаками благодарности за своевременно предоставленную информацию последовали возмущенные реплики по поводу того, что регистратор говорит что-то не то (мягко выражаясь), что «дом давно мой» и «что это еще я должен регистрировать?»... Такие ситуации не единичны. Реагируют, граждане, правда, по-разному. Но суть в том, что в каждом из таких случаев «владелец» недвижимого имущества «добросовестно заблуждается». На самом деле: «пользоваться», «владеть», «проживать» - не всегда означает «быть собственником». Основания возникновения права собственности могут быть самыми разными (в результате сделок, предусмотренных законом; по решению суда, при наследовании, создания объекта недвижимости и т.д.), предусмотренными Гражданским кодексом РФ. Но не менее важно знать положения ст. 131 ГК РФ о «Государственной регистрации недвижимости» - «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации...» И п.2 ст.8 ГК РФ - «Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом».
Нужно не только это знать, но и понимать правовые последствия отсутствия регистрации на недвижимость. Пока не возникло право собственности, им нельзя распорядиться: продать, подарить, заложить, официально сдать в аренду. Причем, под отдельно стоящими зданиями, строениями, сооружениями нужно своевременно оформлять права на земельные участки, где эти объекты расположены. И это не желание регистратора при приеме документов на государственную регистрацию, а требование закона.
При сделках без государственной регистрации, если того требует закон, договоры ничтожны, они не имеют правовых последствий. Особенно часто возникают проблемы при продаже (дарении, мене) старых частных домов, гаражей, дач.
Конкретный пример. Вы хотите продать дачу (садовый дом). Вы уверены, что она Ваша, то есть в собственности. Но, скорей всего, право собственности на садовый дом Вы нигде и никогда не регистрировали, то есть его у Вас нет. ??? Даже если имеется «розовое» свидетельство о праве собственности на землю, это не означает, что автоматически право распространяется и на садовый или жилой дом. А если нет права, то им невозможно распорядиться. В таких случаях, к сожалению гражданина, желаемая сделка не состоится, так как нечего отчуждать, юридически нельзя продать то, что тебе не принадлежит. Вначале нужно зарегистрировать право собственности, или предоставить документы, из которых однозначно явствует, что право собственности возникло.
Чтобы облегчить процесс регистрации и закрепления права собственности, в сентябре 2007 года законом объявлена так называемая «дачная амнистия», которая предусматривает более упрощенный, чем прежде, порядок регистрации права собственности на некоторые объекты недвижимости. Информацию по данному порядку регистрации предоставляем постоянно в СМИ, в администрации УКМО, при личном обращении граждан. Еще пример. У Вас возникла необходимость продать гараж. Как в этом случае поступают незадачливые владельцы? Идут к председателю кооператива и просто «переписывают» гараж, то есть меняют в списках членов кооператива одну фамилию на другую. При этом каждая из сторон сделки пребывают в заблуждении (честно не понимая или лукавя перед собой), что у гаража сменился собственник, что один «продал», а другой — «купил» и стал собственником. На самом деле собственник остался прежний, хотя и получил деньги за «проданный» гараж. А вот покупатель не имеет в результате ни того, ни другого. Как правило, и в этой ситуации право собственности на гараж оказывается незарегистрированным. Поэтому правильно поступают те, кто не ищет «легкого», но ложного пути, а идут консультироваться, и затем оформляют куплю-продажу на законных основаниях, то есть в структуре Росрегистрации. У нас в городе - это Усть-Кутский отдел Федеральной регистрационной службы по Иркутской области по адресу: ул. Кирова,85А, З этаж. Консультации по вопросам государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество в нашей службе бесплатные и профессиональные.
Наша работа не нуждается в рекламе. Но еще и еще раз разъясняем в интересах граждан и юридических лиц правильную стратегию поведения для тех, кто хочет стать собственником юридически, а не со слов обывателя или из личных заблуждений.
Заместитель начальника Усть-Кутского отдела Управления ФРС по Иркутской области Л.К.Волкова
